經(jīng)濟日報：宅基地“三權分置”須有序推進

探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，是一項重大的改革和創(chuàng)新。在“三權分置”基礎上，利用農村集體經(jīng)營性建設用地及宅基地建設租賃住房，有利于盡快形成租購并舉的住房制度。

這項改革應穩(wěn)步有序推進，在試點和廣泛征求各方面意見的基礎上，制定詳細預案。

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近日舉行的全國國土資源工作會議提出，2018年我國將探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，落實宅基地集體所有權，保障宅基地農戶資格權和農民房屋財產權，適度放活宅基地和農民房屋使用權。

探索宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，無疑是一項重大的改革和創(chuàng)新，是貫徹中央經(jīng)濟工作會議關于“加快建設多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”要求的一項具體舉措，對未來我國房地產市場的走勢必將產生一定影響。

特別是在“三權分置”基礎上，利用農村集體經(jīng)營性建設用地及宅基地建設租賃住房試點并推廣，有利于盡快形成租購并舉的住房制度。

在會議釋放的信號中，有幾個關鍵詞必須引起重視，這樣才能做到對會議精神準確理解和把握。一是“權屬不變，符合規(guī)劃”。土地資源歸國家和集體所有，這個原則不可能也不應改變，放活的只是使用權。

二是“研究辦法”。非房地產企業(yè)將具有合法使用權的土地轉為住宅用地，當下要著手研究其辦法，具體實施應有章可循。三是“試點”。公眾特別關注的將宅基地用于租賃住宅建設，需要試點先行?？梢?，主管部門對推進相關改革持既積極又慎重的態(tài)度。

這是因為，如果不經(jīng)過試點和明確具體辦法，相關思路在實踐中極有可能出現(xiàn)無序甚至失控狀態(tài)。比如，在農村，如果沒有有效監(jiān)督機制和合理流程，用地可能突破宅基地范圍和耕地紅線，所建房屋也可能突破租賃用房，甚至建成使用權轉售城里人的別墅或會所。

對于非房地產企業(yè)而言，一般情況下，其取得使用權的土地應該是生產建設用地，而不是住宅用地。如果諸多企業(yè)競相將生產用地轉作住宅，用于本企業(yè)職工福利，盡管可能增強企業(yè)自身的吸引力和凝聚力，卻也有可能再次形成實際上的住房雙軌制，帶來權力尋租和分配不公問題。

所以，相關改革要穩(wěn)步有序推進，在試點和廣泛征求各方面意見的基礎上，平衡各方利益，制定詳細預案，把可能的影響和副作用考慮詳盡、降至最低。

無論是農村農民宅基地的試點工作，還是非房地產企業(yè)住宅用地的方法研究，都應從土地資源緊張、人房矛盾較為突出的一二線城市做起，以避免三四線城市在去庫存的同時又增庫存。

試點工作和辦法研究的重點，除了要考慮建立有效的工作流程和有力的監(jiān)督機制，還要想到租賃住房投資回收周期較長，需要重點考慮其建設資金的來源、使用、回收乃至收益，考慮如何既保證其資金投入，又不至于形成債務風險和不良貸款的機制和保障措施。

更要考慮的是，“多主體供應，多渠道保障”的逐步推進，勢必在一定程度上影響地方政府的土地財政收入。各地如何盡快從自身實際出發(fā)，加快結構調整、提質增效和新舊動能轉換，必將成為繞不開的重要任務。